省下来的利息是怎么算出来的
提前还款省的是“未来利息”：先按剩余本金、剩余期数和当前利率算出不提前还时还要付多少利息，再按还掉一部分本金后的新方案重算一次，两者之差就是节省额。等额本息下若选缩短年限，月供保持不变，用剩余本金重新逐期摊销直到还清，求出新的期数；若选减少月供，期数不变，用新本金按 P×r×(1+r)^n ÷ [(1+r)^n − 1] 重算月供。
等额本金的逻辑更直接：每月固定本金 P÷n 不变时，还掉的本金直接等于减少的期数；若选减少月供，则把新本金重新除以剩余期数，首月月供随之下降。
缩短年限还是减少月供
以剩余本金 80 万元、剩余 240 期、年利率 3.05%、等额本息为例，月供约 4457 元，剩余利息约 27.0 万元。提前还 20 万元后：选缩短年限，月供不变，期数从 240 期减到约 165 期，剩余利息约 13.5 万元，省息约 13.5 万元；选减少月供，期数不变，月供降到约 3343 元，剩余利息约 20.2 万元，省息约 6.7 万元。
可见同样的钱，缩短年限省息明显更多，因为它砍掉的是利息占比最高的后半段期数。但减少月供能立刻缓解现金流压力，更适合收入不稳定的家庭。是否值得提前还款，还要看贷款利率与你能拿到的稳健理财收益：若理财收益长期高于房贷利率，保留现金可能更划算。另外要确认银行是否限制还款次数或收取违约金。